FAQ - Häufig gestellte Fragen
1. Was passiert, wenn nicht alle Beteiligten zur Beurkundung eines Vertrags anwesend sein können?
Wenn die verhinderte Person eine notarielle Vollmacht (z.B. eine Generalvollmacht) erteilt hat, kann der nicht Anwesende durch den Bevollmächtigten bei der Vertragsbeurkundung vertreten werden. Hierzu muss eine Ausfertigung der Vollmacht oder die Urschrift der Vollmacht im Beurkundungstermin dem Notar vorgelegt werden.
Wenn die verhinderte Person keine notarielle Vollmacht erstellt hat, kann eine Vertrauensperson den nicht Anwesenden bei der Beurkundung vertreten. Erforderlich ist dann aber eine nachträglich Erklärung, die der notariellen Unterschriftsbeglaubigung bedarf. Hierzu erhält die verhinderte Person nach der erfolgten Vertragsbeurkundung alle notwendigen Unterlagen mit der Post und muss sich dann an einen Notar freier Wahl wenden.
2. Was ist eine Erwerbsvormerkung (oder auch Eigentums- oder Auflassungsvormerkung)?
Die Erwerbsvormerkung wird für den Käufer im Grundbuch eingetragen und ist eine Art „Grundbuchsperre“. Der Käufer wird vor allen nach Eintragung der Vormerkung noch eingetragenen Grundbuchbelastungen geschützt. Ferner schützt sich der Käufer vor einer Insolvenz des Verkäufers. Die Vormerkung ist also mit einer Versicherung zu vergleichen. Die Kosten der Vormerkung beim Grundbuchamt sind von der Höhe des Kaufpreises abhängig. Bei einem Kaufpreis von 300.000,00 EUR kostet die Vormerkung beispielsweise 342,50 EUR. Die Vormerkung ist der sicherste Weg für den Käufer und wird daher vom Notar üblicherweise vorgeschlagen.
3. Was ist ein Grundschuldbestellungsformular?
Die Grundschuldbestellung ist zur Absicherung des Darlehens (Kaufpreisfinanzierung) erforderlich. Hierzu erhalten Sie von Ihrer finanzierenden Bank ein Formular mit der Überschrift „Grundschuldbestellung“. Meistens ist diesem Formular noch ein Schreiben „an den Notar“ beigefügt. Bitte senden Sie uns diese Unterlagen möglichst zwei Tage vor dem Termin zur Vertragsbeurkundung zur Vorbereitung zu, per Post oder gerne auch per Email. Bitte beachten Sie, dass die Banken üblicherweise frühestens nach erfolgter Beurkundung der Grundschuldbestellung das Darlehen auszahlen.
4. Wann findet die Übergabe statt?
Die Übergabe ist nicht von einem Termin, sondern von einem Ereignis – nämlich der Kaufpreiszahlung – abhängig. Zeitnah nach erfolgter Kaufpreiszahlung vereinbaren die Vertragsparteien miteinander einen Termin für die Übergabe. Hierbei ist der Notar nicht mehr beteiligt.
5. Was ist bei der Übergabe zu beachten?
Bei der Übergabe begehen die Vertragsparteien nochmals gemeinsam die Immobilie. Hierbei werden alle Schlüssel übergeben und die Zählerstände von Wasser, Heizung, Gas, Heizöl etc. abgelesen. Sollte bei einer Eigentumswohnung eine selbstständige Ablesung nicht möglich sein, wenden Sie sich bitte an die Hausverwaltung. Die Übergabe stellt den „wirtschaftlichen Eigentumswechsel“ dar; ab diesem Tag gehen alle Nutzungen und Lasten auf den Käufer über.
Die Grundsteuer für das laufende Kalenderjahr sowie die Beiträge zur Gebäudebrandversicherung sind anteilig am Tag der Übergabe zwischen den Vertragsparteien abzurechnen. Alle Steuern und Beiträge sind im laufenden Kalenderjahr noch vom Verkäufer zu bezahlen, allerdings bekommt dieser die im Verhältnis zum Übergabestichtag zu viel bezahlten Kosten vom Käufer privat erstattet. Der Grundsteuerbescheid wird automatisch zum 01. Januar des folgenden Kalenderjahres von der Gemeindeverwaltung umgestellt auf den Käufer.
6. Wann kann ich die Gebäudebrandversicherung kündigen?
Der Käufer tritt automatisch in die bestehende Gebäudebrandversicherung des Verkäufers ein. Es besteht aber ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 96 VVG) von einem Monat ab Eigentumsänderung, siehe FAQ Nr. 9
7. Wann kann ich das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen?
Der Käufer tritt automatisch in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer steht dem Käufer ab der Übergabe die Miete zu. Rechtlicher Vermieter wird der Käufer aber erst mit der Eigentumsänderung, siehe FAQ Nr. 9. Somit ist eine Kündigung also erst nach erfolgter Eigentumsänderung möglich.
8. Was ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (kurz UB) wird vom Finanzamt direkt an den Notar erteilt, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt worden ist. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie belegen ist. Der Grunderwerbsteuerbescheid wird dem Käufer (bei mehreren Käufer jedem Käufer einzeln) automatisch ca. zehn Wochen nach der Vertragsbeurkundung zugestellt.
9. Wann werde ich Eigentümer im Grundbuch?
Das Eigentum wechselt mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Zum Vollzug dieser Eigentumsänderung beim Grundbuchamt ist neben der Kaufpreiszahlung v.a. die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich. Aus diesem Grund kann der Notar den Antrag auf Eigentumsänderung oftmals erst deutlich nach der erfolgten Kaufpreiszahlung stellen. Vom Vollzug im Grundbuch erhalten Sie vom Grundbuchamt nach Erledigung automatisch eine Eintragungsnachricht. Das dort gedruckte Datum der Eintragung ist der Tag der Eigentumsänderung.